Usucapião em cartório: requisitos, prazos e documentos

Muitas famílias moram há anos em um imóvel que nunca foi passado para o seu nome. Às vezes, a compra foi feita só com um “contrato de gaveta”; em outras, o antigo dono faleceu ou não foi mais encontrado. Nesses casos, a usucapião pode ser o caminho para regularizar o imóvel e registrá-lo no cartório de imóveis.

Desde 2015, a usucapião pode ser feita diretamente em cartório, sem processo judicial, quando os requisitos são atendidos. Este artigo explica como funciona.

O que é a usucapião

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada, exercida de forma contínua, pacífica e como se fosse dono, pelo tempo que a lei exige. Não basta morar ou usar o imóvel: é preciso que a posse tenha essas características durante todo o período.

Algumas situações não permitem usucapião, como a de imóveis públicos e, em regra, a de quem ocupa o imóvel com permissão do dono, como o inquilino ou o comodatário, enquanto essa relação durar.

As principais modalidades e prazos

O Código Civil e a Constituição preveem modalidades diferentes, com prazos e requisitos próprios:

Modalidade	Prazo de posse	Requisitos principais
Extraordinária	15 anos (ou 10, se for moradia ou houver obras e serviços produtivos)	Não exige justo título nem boa-fé
Ordinária	10 anos (ou 5, em situações específicas)	Justo título, como um contrato de compra, e boa-fé
Especial urbana	5 anos	Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, sem ter outro imóvel
Especial rural	5 anos	Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho, usada como moradia, sem ter outro imóvel
Familiar	2 anos	Imóvel urbano de até 250 m², do casal, abandonado pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, com outros requisitos legais

Em algumas situações, é possível somar a posse de quem estava antes no imóvel, por exemplo, de um familiar falecido ou de quem vendeu o direito de posse, desde que haja continuidade.

Como funciona a usucapião em cartório

A usucapião extrajudicial está prevista na Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está, sempre com assistência de advogado.

As etapas costumam ser estas:

1. Análise prévia: verificamos a modalidade adequada, o tempo de posse e a situação do imóvel na matrícula, se houver.
2. Ata notarial: o tabelião de notas registra, em documento público, os fatos que demonstram a posse, como o tempo de ocupação, as benfeitorias e a forma de uso.
3. Planta e memorial descritivo: um profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico, faz o levantamento do imóvel, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica.
4. Pedido ao registro de imóveis: o advogado apresenta o requerimento com todos os documentos.
5. Notificações: o cartório notifica o proprietário registrado e os confrontantes (vizinhos), e dá ciência à União, ao estado e ao município. Também é publicado um edital para eventuais interessados.
6. Análise e registro: se não houver impugnação e os requisitos estiverem comprovados, o oficial registra a propriedade em nome de quem pediu.

Quando o proprietário registrado ou um confrontante notificado não se manifesta no prazo, a lei hoje considera esse silêncio como concordância, o que deu mais agilidade ao procedimento.

Documentos que costumam ser pedidos

• documentos pessoais de quem pede a usucapião e, se for casado, do cônjuge;
• ata notarial;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
• certidões negativas dos distribuidores da Justiça, que mostram que não há ações sobre a posse do imóvel;
• documentos que comprovem a posse e o tempo: contratos, recibos, contas de água e luz, carnês de IPTU, correspondências, fotos antigas, declarações de vizinhos;
• certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel, se ele estiver registrado.

Quanto mais antigos e variados forem os comprovantes, mais sólida fica a prova do tempo de posse.

Quando a usucapião precisa ir à Justiça

O caminho judicial é necessário quando:

• há impugnação do proprietário, de um confrontante, do poder público ou de terceiro, e ela não é resolvida no cartório;
• a documentação disponível não é suficiente para o oficial reconhecer a posse;
• existe disputa sobre a posse ou sobre os limites do imóvel.

Mesmo nesses casos, o trabalho de organização feito para o cartório é aproveitado no processo.

Usucapião ou outra solução?

A usucapião nem sempre é o melhor caminho. Se o vendedor é conhecido e pode assinar a escritura, por exemplo, a regularização pela via comum, com escritura e registro, costuma ser mais simples. Se o antigo dono faleceu, pode ser necessário passar pelo inventário dele. Em áreas ocupadas de forma coletiva, a regularização fundiária urbana (Reurb) pode ser uma alternativa.

Por isso, a análise dos documentos vem antes da escolha do procedimento. Na área de Direito Imobiliário, avaliamos a situação do imóvel e indicamos o caminho mais adequado para a regularização.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva a usucapião em cartório?

Depende da documentação, do tempo das notificações e da análise do cartório. Em geral, é mais rápida do que a via judicial, mas cada caso tem o seu ritmo.

Preciso pagar ITBI na usucapião?

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, e o entendimento predominante é de que não há incidência de ITBI. Podem existir outros custos, como emolumentos do cartório, ata notarial e levantamento técnico.

Quem paga o IPTU atrasado do imóvel?

O IPTU acompanha o imóvel. Débitos em aberto podem ser cobrados de quem está na posse e devem ser analisados antes do pedido.

Posso pedir usucapião de parte de um terreno?

Pode ser possível, desde que a área ocupada seja bem delimitada e atenda às regras urbanísticas do município. A planta e o memorial descritivo devem mostrar exatamente a área pretendida.

Para avaliar a regularização do seu imóvel, entre em contato e agende um atendimento.