Comprar imóvel com segurança: documentos e certidões

A compra de um imóvel costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Ainda assim, é comum que o comprador confira o estado da casa, negocie o preço e só depois pense nos documentos. Problemas como dívidas do vendedor, penhoras, pendências de condomínio ou um imóvel que não pode ser registrado aparecem justamente nessa etapa.

Este artigo reúne os principais documentos e cuidados antes de assinar qualquer contrato ou pagar o sinal.

Contrato, escritura e registro: qual a diferença

Três documentos aparecem na compra de um imóvel, e cada um tem uma função:

• Contrato de compra e venda (ou promessa de compra e venda): documento particular em que as partes combinam preço, prazo e condições. Ele cria obrigações entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade.
• Escritura pública: lavrada no cartório de notas, formaliza a compra e venda. A lei exige escritura pública para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, com exceções, como os contratos de financiamento bancário, que têm força de escritura.
• Registro: feito no cartório de registro de imóveis, na matrícula do imóvel. Só com o registro o comprador passa a ser o proprietário.

Daí a expressão conhecida: “quem não registra não é dono”. Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua, perante terceiros, em nome do vendedor e pode ser alcançado por dívidas dele.

A matrícula do imóvel: o documento mais importante

Cada imóvel tem uma matrícula no cartório de registro de imóveis. Ela funciona como uma “certidão de nascimento” do imóvel e mostra quem é o proprietário, as medidas, as vendas anteriores e eventuais ônus, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou cláusulas de inalienabilidade.

Peça a certidão de inteiro teor da matrícula, com ônus e ações reais, emitida recentemente. Confira se:

• o nome do vendedor é o mesmo do proprietário registrado;
• a descrição do imóvel corresponde ao que está sendo vendido, incluindo área construída e vaga de garagem;
• há algum registro ou averbação que limite a venda.

A legislação valoriza cada vez mais as informações que constam da matrícula. Ainda assim, ela pode não mostrar tudo, e por isso outras certidões continuam recomendáveis.

Certidões do vendedor

As certidões pessoais do vendedor ajudam a avaliar o risco de a venda ser questionada por credores dele. Costumam ser pedidas:

• certidões dos distribuidores cíveis, de execuções fiscais e da Justiça Federal;
• certidão da Justiça do Trabalho;
• certidões de protesto;
• certidões de débitos com a Receita Federal e com o estado e o município.

Se o vendedor for casado, a venda em regra precisa da assinatura do cônjuge, conforme o regime de bens. Se o vendedor for uma empresa, as certidões e a documentação societária também devem ser verificadas.

Certidões e documentos do imóvel

• IPTU: certidão negativa de débitos do imóvel, emitida pela prefeitura;
• Condomínio: declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora. Dívidas de condomínio acompanham o imóvel e podem ser cobradas do novo proprietário;
• Construção: em casas, verifique se a área construída está averbada na matrícula, com habite-se. Construções não averbadas podem dificultar o financiamento e o registro;
• Contas de consumo: confira se água, luz e gás estão em dia.

Imóvel em inventário ou financiado

• Imóvel de herança: se o proprietário registrado faleceu, a venda depende do inventário ou de autorização específica. Comprar apenas com a assinatura de alguns herdeiros é um risco.
• Imóvel financiado: se há alienação fiduciária ou hipoteca na matrícula, a quitação do saldo e a baixa da garantia devem estar previstas no contrato, com prazos claros.
• Imóvel sem matrícula ou com “contrato de gaveta”: a regularização precisa ser avaliada antes. Em alguns casos, a solução passa pela usucapião.

Cuidados com o sinal e com o contrato

O sinal, também chamado de arras, é comum na compra de imóveis. Antes de pagá-lo:

• confira a matrícula e as principais certidões;
• defina por escrito se o sinal é parte do preço e o que acontece com ele se o negócio não se concretizar;
• estabeleça prazos para a escritura, para o pagamento e para a entrega das chaves;
• preveja quem paga cada custo: ITBI, escritura, registro e eventuais débitos anteriores.

Pague sempre por meios rastreáveis, em nome do proprietário registrado, e guarde todos os comprovantes.

Custos da compra

Além do preço, o comprador costuma arcar com:

• ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, calculado sobre o valor do imóvel conforme a lei de cada município;
• emolumentos da escritura no cartório de notas;
• emolumentos do registro no cartório de imóveis.

Esses valores devem ser considerados no planejamento financeiro desde o início.

Na área de Direito Imobiliário, analisamos a documentação, elaboramos e revisamos contratos e acompanhamos a escritura e o registro, para que a compra seja feita com segurança.

Perguntas frequentes

Posso comprar um imóvel só com contrato particular?

O contrato particular é útil para registrar o que foi combinado, mas não transfere a propriedade. Para isso, é preciso escritura pública, quando exigida, e o registro na matrícula.

A imobiliária já conferiu tudo. Preciso conferir de novo?

A análise da imobiliária ajuda, mas o comprador pode pedir uma verificação independente. O foco de cada profissional é diferente, e a responsabilidade pela decisão é sua.

Quanto tempo a certidão da matrícula vale?

Para a escritura, os cartórios costumam exigir certidões emitidas recentemente, em geral com até 30 dias. Na análise prévia, o ideal é usar a certidão mais atual possível.

Quem paga o ITBI?

Em regra, a lei municipal atribui o pagamento ao comprador, mas as partes podem combinar outra divisão no contrato.

Se você está prestes a comprar um imóvel, entre em contato e agende um atendimento para analisarmos a documentação antes da assinatura.